02 · Un avenir possible · étude de faisabilité
Quartier
résidentiel.
Le Retour.
Un quartier à échelle humaine d’environ 950 logements autour de cours ombragées — des logements pour une capitale dont les habitants reviennent, étudié au niveau de la faisabilité, avec une voie « terrain contre logements ».
L’IDÉE
Ce que serait
cet avenir.
Les Syriens rentrent dans une capitale à court de logements. L’étude propose un quartier plutôt qu’une résidence fermée : sept îlots à cour de quatre à six niveaux, une promenade plantée centrale, une école, une clinique et une mosquée au cœur, et une rue commerçante le long de l’autoroute qui protège les logements du bruit et donne au quartier sa vitrine.
Environ 950 logements du studio au quatre-pièces, pour qu’une communauté entière y vive et non une seule tranche de revenus. Dix hectares suffisent à un quartier avec ses services et restent assez petits pour qu’un promoteur unique les livre en trois phases — avec un titre foncier unique, ce qui est rare à Damas.
POURQUOI MAINTENANT
Le moment
est là.
Depuis décembre 2024, plus de 1,5 million de réfugiés et 1,8 million de déplacés sont rentrés ; 5,5 millions restent déplacés et 3,9 millions de réfugiés sont encore enregistrés dans la région. Le retour se concentre là où la sécurité et les services existent : Damas et sa campagne d’abord. La Banque mondiale chiffre la reconstruction à 216 Md$, le logement étant le secteur le plus touché.
L’offre existante est un parc ancien, de la construction informelle et de petites opérations d’insertion. Les quartiers modernes, titrés et viabilisés avec plans de paiement commencent seulement à apparaître, en périphérie, là où le foncier existe. Les prix damascènes vont de 500 $/m² environ à 3 000 $ dans les quartiers diplomatiques.
POURQUOI CETTE PARCELLE
Cinq raisons
de la choisir.
- La taille d’un vrai quartier. 101 366 m² portent 950 logements, une école et une clinique — les services qui font vendre un quartier.
- Un seul titre. Chaque appartement hérite d’une chaîne de propriété nette. Pour un acheteur de la diaspora, c’est la première question.
- Sept kilomètres du centre, Jaramana à côté. Assez près pour la vie quotidienne, assez loin pour les jardins, l’air et le stationnement.
- L’autoroute comme lisière. Commerces et services en écran ; les logements se tournent vers leurs cours et la promenade.
- Terrain libre. Rien à démolir ni à reloger.
LE PROGRAMME
Ce que le terrain
pourrait accueillir.
| Composante | Ordre de grandeur | Note |
|---|---|---|
| Logements 1 chambre (55–65 m²) | ≈ 190 | Jeunes couples, célibataires de retour, location |
| Logements 2 chambres (85–95 m²) | ≈ 330 | Produit principal |
| Logements 3 chambres (115–130 m²) | ≈ 330 | Familles |
| 4 chambres et duplex (150–180 m²) | ≈ 100 | Derniers niveaux ; acheteurs de la diaspora |
| Surface résidentielle vendable | ≈ 100 000 m² | Moyenne ≈ 105 m² par logement |
| Rue commerçante et services | 6 000 m² | Lisière de l’autoroute ; vente ou location |
| École, crèche, clinique, mosquée | 8 000 m² | Remises à des exploitants |
| Stationnement | ≈ 1 150 places | Sous-sol sous les îlots |
| Jardins, cours, rues | ≈ 45 000 m² | Environ 45 % du site |
| Surface de plancher hors sol | ≈ 130 000 m² | COS ≈ 1,3 · 4–6 niveaux — à vérifier avec le règlement |
Programme indicatif. La typologie, les hauteurs et le COS doivent être vérifiés avec le règlement en vigueur du Rif Damas avant toute exploitation des chiffres.
PLAN-MASSE INDICATIF
L’organisation
du site.
Le périmètre de la parcelle provient du plan cadastral fourni ; les volumes sont indicatifs et dessinés pour la discussion. Trois phases : îlots A–C avec l’école, puis D–E avec la rue commerçante, puis F–G.
LES CHIFFRES
Ce que coûte
la construction.
| Poste | Base | US$ |
|---|---|---|
| Construction résidentielle, 116 000 m² | 430 $/m² — milieu de gamme, toitures prêtes pour le solaire | 49 880 000 |
| Rue commerçante, 6 000 m² | 380 $/m² — brut | 2 280 000 |
| École, crèche, clinique, mosquée, 8 000 m² | 550 $/m² | 4 400 000 |
| Parking en sous-sol, ≈ 36 800 m² | 280 $/m² — 1 150 places | 10 300 000 |
| Rues, jardins, cours | 65 $/m² sur ≈ 45 000 m² | 2 920 000 |
| Réseaux | Poste et raccordement, eau et réserves, station d’épuration, télécoms | 5 000 000 |
| Honoraires et permis | 7 % du coût dur | 5 240 000 |
| Aléas | 8 % du coût dur | 5 980 000 |
| Coût de développement, hors foncier et commercialisation | ≈ 860 $ par m² vendable | 86 010 000 |
Prix de référence 2026 pour la construction résidentielle de milieu de gamme en Syrie et au Levant. Hors aménagement acquéreur, frais financiers et taxes. La commercialisation (3 % du chiffre d’affaires) est intégrée à l’analyse de rendement.
LE RENDEMENT
Trois façons
de le faire.
Les prix damascènes vont de 500 $/m² en périphérie à 3 000 $ dans le quartier diplomatique. L’étude retient 1 200 $/m² comme prix de vente de base pour un quartier neuf, titré, viabilisé et solarisé à sept kilomètres du centre, et le teste de 1 000 à 1 500 $. Chiffre d’affaires de développement au cas de base : ≈ 133 M$.
Le promoteur achète et construit.
Un promoteur achète le terrain au prix demandé, construit en trois phases et vend sur plan avec facilités de paiement. Simple : tout le risque et tout le profit pour lui ; PETRA sort à la signature.
Terrain contre logements.
PETRA apporte le terrain et reçoit environ 30 % de la surface vendable — près de 285 appartements — livrés à l’achèvement de chaque phase. Aucun cash pour le foncier ; la trésorerie du promoteur va à la construction, et PETRA détient un produit titré et vendable.
Co-entreprise, terrain en capital.
PETRA apporte le terrain au prix demandé en capital (≈ 22 % du coût tout compris) ; un promoteur et un partenaire financier financent la construction ; les profits sont partagés au prorata.
| Prix de vente $/m² | Chiffre d’affaires de développement | Marge promoteur sur coût total (foncier au prix demandé) | Valeur de la part PETRA (voie B, 30 % de la surface) |
|---|---|---|---|
| 1,000 | US$113M | −1% | US$30M |
| 1,100 | US$123M | 8% | US$33M |
| 1,200 · base | US$133M | 16% | US$36M |
| 1,300 | US$143M | 24% | US$39M |
| 1,400 | US$153M | 33% | US$42M |
| 1,500 | US$163M | 41% | US$45M |
Coût total = coût de développement + 3 % de commercialisation + foncier à 25 M$. Marge non levierisée, avant frais financiers. Les valeurs de la voie B sont nominales et livrées en trois phases, non du cash à la signature.
RISQUES ET PARADES
Ce qui pourrait
mal tourner.
| Risque | Parade |
|---|---|
| Le règlement n’autorise pas cette densité résidentielle | Vérifier l’usage, la hauteur et le COS ; tester une variante moins dense (COS 1,0) ; déposer via le guichet unique. |
| Le prix de vente sur le corridor n’est pas testé | Phase 1 prix pour vendre ; objectif de 40 % de préventes avant travaux ; le terrain contre logements aligne PETRA et le promoteur sur le prix. |
| Financement acquéreur et vente sur plan encore rares | Plans de paiement promoteur ; partenariats bancaires émergents en périphérie ; acheteurs comptant de la diaspora. |
| Réseaux pour 950 foyers | Station d’épuration et réutilisation, réserves d’eau, solaire avec stockage ; attestations de capacité avant engagement. |
| Bruit et qualité de l’air le long de l’autoroute | Commerces et services en écran ; îlots tournés vers l’intérieur ; vitrages acoustiques sur l’îlot sud. |
| Inflation des coûts et conditions d’import | Aléas 8 % ; matériaux locaux ; phasage ; lots à prix fermes. |
| Risque politique et conformité | Screening des contreparties ; séquestre pour les acomptes ; arbitrage international. |
SOURCES
D’où viennent
les chiffres.
- HCR — Point de situation Syrie, mars 2026 : plus de 1,5 M de réfugiés et 1,8 M de déplacés rentrés depuis décembre 2024 ; 5,5 M encore déplacés. ↗
- OIM / plan 3RP 2026 — 3,9 M de réfugiés syriens enregistrés dans la région fin 2025. ↗
- Dalelo, 2026 — prix des appartements à Damas de 500 $/m² environ à 3 000 $ dans les quartiers diplomatiques. ↗
- Banque mondiale, octobre 2025 — reconstruction estimée à 216 Md$ ; le logement et la santé parmi les secteurs les plus touchés. ↗
- The National, 26 août 2026 — 3,52 M de visiteurs au premier semestre 2026 ; retour des paiements par carte internationale. ↗
- Département d’État américain — levée des sanctions globales (juin 2025) ; abrogation du Caesar Act (décembre 2025). ↗
Les coûts et revenus sont des hypothèses d’étude établies à partir de références régionales ; ce ne sont ni des devis ni une évaluation. Rien sur cette page ne constitue une offre ou un conseil en investissement. Un examen juridique, urbanistique, technique et financier indépendant est requis.
POUR LES PROMOTEURS ET LES CAPITAUX DE LA DIASPORA
Lisez l’étude
de faisabilité complète.
Treize pages : l’actif, le corridor, le marché, le programme, le plan-masse, le budget, trois montages avec sensibilités, les risques et la séquence de diligence. Édition actuelle en anglais.