04 · Un avenir possible · étude de faisabilité
Hôtellerie.
La Halte.
Un resort de jardin de 250 clés en ailes basses autour d’une cour close, avec 80 résidences de marque, une salle de réception et un spa — à dix minutes de l’aéroport et dix de la vieille ville.
L’IDÉE
Ce que serait
cet avenir.
Les arrivées en Syrie ont plus que doublé au premier semestre 2026. L’étude place l’hôtel là où le voyageur en a besoin en arrivant — dix minutes de l’aéroport, dix de la vieille ville — sur un terrain assez vaste pour des jardins, des cours et de l’eau plutôt qu’une tour sur socle.
L’architecture est damascène : trois ailes basses de chambres autour d’un jardin clos avec des bassins au centre, un spa dans la cour, une salle de bal et de congrès à l’arrivée, et quatre-vingts résidences de marque en trois grappes à l’extrémité nord. Le resort se lit comme une destination de mariages, de délégations et de week-ends régionaux — et les résidences, vendues à la diaspora et au Golfe, financent une large part de l’hôtel.
POURQUOI MAINTENANT
Le moment
est là.
3,52 millions de visiteurs au premier semestre 2026, contre 1,67 million un an plus tôt, avec le retour des vols et des paiements par carte. Le mix : délégations, investisseurs et entrepreneurs d’abord ; familles de la diaspora en visite, mariages et retrouvailles ensuite ; loisirs régionaux enfin. Le parc haut de gamme de Damas est ancien, petit et en ville ; il n’existe aucun hôtel de type resort entre l’aéroport et le centre, ni résidences de marque.
POURQUOI CETTE PARCELLE
Cinq raisons
de la choisir.
- Dix minutes dans les deux sens. De l’aéroport pour le voyageur qui arrive, vers la vieille ville pour ce qu’il vient voir.
- La place d’un jardin. Dix hectares : bassins, cours, pelouses et jardin clos — l’expérience resort qu’aucun site intra-muros ne permet.
- Mariages et événements. Une salle entourée de jardins, à quatre kilomètres du Centre des expositions, dans une culture où les grandes fêtes se tiennent dehors.
- Des résidences qui financent les chambres. Quatre-vingts unités de marque vendues à des acheteurs de la diaspora et du Golfe.
- Un titre unique, terrain libre. Une signature ; rien à démolir ; l’enseigne peut être annoncée le jour de la signature.
LE PROGRAMME
Ce que le terrain
pourrait accueillir.
| Composante | Ordre de grandeur | Note |
|---|---|---|
| Hôtel haut de gamme 4–5 étoiles | 250 clés · 26 000 m² · 3 niveaux | Trois ailes autour d’un jardin clos ; restaurants, salons, bar de piscine |
| Résidences de marque | 80 unités · ≈ 14 400 m² vendables | Trois grappes basses à l’extrémité nord ; services hôteliers ; vendues |
| Salle de bal et congrès | 4 000 m² | 1 000 convives, terrasses de jardin, salles de réunion |
| Spa et bien-être | 3 000 m² | Hammam, cabines, salle de sport ; dans la cour |
| Bassins, jardins, sports | ≈ 40 000 m² | Le paysage est l’équipement ; ≈ 40 % du site |
| Stationnement | ≈ 600 places | En surface, masquées par les plantations |
| Surface de plancher hors sol | ≈ 47 000 m² | COS ≈ 0,47 · 2–3 niveaux — à vérifier avec le règlement et la licence tourisme |
Programme indicatif. Nombre de clés, mix de résidences et hauteurs à vérifier avec le règlement, la licence du ministère du Tourisme et le standard de l’enseigne.
PLAN-MASSE INDICATIF
L’organisation
du site.
Le périmètre de la parcelle provient du plan cadastral fourni ; les volumes sont indicatifs et dessinés pour la discussion. Phase 1 : hôtel, salle de bal, spa, jardins. Phase 2 : les résidences.
LES CHIFFRES
Ce que coûte
la construction.
| Poste | Base | US$ |
|---|---|---|
| Hôtel, 26 000 m² | 1 150 $/m² — mobilier et équipements inclus | 29 900 000 |
| Résidences de marque, ≈ 17 000 m² | 900 $/m² — livrées finies | 15 300 000 |
| Salle de bal et congrès, 4 000 m² | 1 000 $/m² | 4 000 000 |
| Spa et bien-être, 3 000 m² | 1 200 $/m² | 3 600 000 |
| Bassins, jardins, sports | 110 $/m² sur ≈ 40 000 m² | 4 400 000 |
| Stationnement, voiries | 600 places en surface | 900 000 |
| Réseaux | Poste et raccordement, eau et réserves, épuration et réutilisation, télécoms | 4 500 000 |
| Honoraires et permis | 8 % du coût dur | 5 010 000 |
| Aléas | 10 % du coût dur | 6 260 000 |
| Coût de développement, hors foncier | ≈ 1 570 $ par m² de plancher | 73 870 000 |
Références 2026 Jordanie, Égypte et Golfe ; le taux hôtelier inclut mobilier et équipements. Hors pré-ouverture, droits d’enseigne, frais financiers et taxes.
LE RENDEMENT
Trois façons
de le faire.
L’étude retient 250 clés à 150 $ de prix moyen et 60 % d’occupation à la stabilisation, un chiffre d’affaires total de 1,6 fois le revenu chambres et une marge nette de 30 % après honoraires de gestion et réserve de renouvellement. RNE au cas de base : ≈ 3,9 M$ par an. Les quatre-vingts résidences se vendent environ 31,7 M$, ce qui ramène le capital restant dans l’hôtel à ≈ 68 M$ tout compris, ou ≈ 43 M$ de coût de construction si le terrain est apporté en capital.
Un groupe exploitant achète et construit.
Un groupe hôtelier du Golfe ou régional achète le terrain au prix demandé et construit son navire amiral damascène sous son enseigne, en vendant les résidences pour financer un tiers du projet.
Terrain en capital avec un exploitant.
PETRA apporte la Propriété n° 14 au prix demandé en capital (≈ 25 %) ; un investisseur finance la construction ; un exploitant international gère sous contrat de gestion.
Les résidences d’abord.
Les quatre-vingts unités sont vendues sur plan contre une enseigne signée, et leur produit finance l’hôtel. Capital exposé minimal ; l’enseigne est annoncée dès le premier jour.
| Prix moyen · occupation | Chiffre d’affaires hôtel | RNE hôtel | RNE sur coût tout compris net des ventes (68 M$) | RNE sur coût de construction, terrain en capital (43 M$) |
|---|---|---|---|---|
| US$120 · 55% | US$9.6M | US$2.9M | 4.2% | 6.7% |
| US$150 · 60% · base | US$13.1M | US$3.9M | 5.8% | 9.1% |
| US$180 · 65% | US$17.1M | US$5.1M | 7.5% | 11.9% |
Stabilisé (année 3–4), non levierisé, après honoraires et réserve de renouvellement. Les hôtels sont des actifs à vingt ans dont le prix monte avec la destination ; le programme aéroportuaire n’est pas intégré au cas de base.
RISQUES ET PARADES
Ce qui pourrait
mal tourner.
| Risque | Parade |
|---|---|
| Règlement et licence du ministère du Tourisme | Vérifier l’usage et le classement d’abord ; le projet bas passe sous les servitudes aéronautiques. |
| Prix moyen et occupation non testés | Contrat de gestion avec un exploitant international avant travaux ; les résidences réduisent le capital exposé. |
| Absorption des ventes de résidences | Enseigne signée avant lancement ; 80 unités est une petite tranche ; séquestre pour les acomptes. |
| Eau pour un resort très paysager | Épuration et réutilisation, réserves, plantations locales ; attestations de capacité. |
| Fiabilité électrique | Solaire, batteries, groupes N+1 — un resort ne doit jamais s’éteindre. |
| Inflation des coûts et import du mobilier | Aléas 10 % ; phasage ; lots à prix fermes. |
| Risque politique et conformité | Screening ; arbitrage international ; assurance risque politique. |
SOURCES
D’où viennent
les chiffres.
- The National, 26 août 2026 — 3,52 M de visiteurs au premier semestre 2026 ; retour des paiements par carte internationale. ↗
- Autorité syrienne de l’investissement / SANA, 6 août 2025 — programme de 4 Md$ pour l’aéroport de Damas. ↗
- Arab News, 12 mai 2026 — premier forum d’investissement syro-émirati à Damas. ↗
- SANA, 29 août 2026 — 63e Foire internationale de Damas, environ 1 000 exposants de 60 pays. ↗
- HCR — Point de situation Syrie, mars 2026 : plus de 1,5 M de réfugiés et 1,8 M de déplacés rentrés depuis décembre 2024 ; 5,5 M encore déplacés. ↗
- Département d’État américain — levée des sanctions globales (juin 2025) ; abrogation du Caesar Act (décembre 2025). ↗
Les coûts et revenus sont des hypothèses d’étude établies à partir de références régionales ; ce ne sont ni des devis ni une évaluation. Rien sur cette page ne constitue une offre ou un conseil en investissement. Un examen juridique, urbanistique, technique et financier indépendant est requis.
POUR LES EXPLOITANTS HÔTELIERS ET LES INVESTISSEURS
Lisez l’étude
de faisabilité complète.
Treize pages : l’actif, le corridor, le marché, le programme, le plan-masse, le budget, l’économie hôtelière, trois montages avec sensibilités et les risques. Édition actuelle en anglais.