08 · Un avenir possible · étude de faisabilité
Quartier
de loisirs.
Le Terrain de jeu.
Un centre de loisirs couvert climatisé avec un cinéma huit salles, des manèges familiaux, un parc aquatique, une rue de restauration et une arène de plein air — pour une capitale de millions d’habitants qui n’a nulle part où passer un après-midi en famille.
L’IDÉE
Ce que serait
cet avenir.
Damas est une ville de plusieurs millions d’habitants qui n’a presque nulle part où passer un après-midi en famille. L’étude propose un quartier de loisirs plutôt qu’un parc à thème : dix hectares, c’est la mauvaise taille pour des montagnes russes et exactement la bonne pour ce qui manque — un centre de loisirs couvert climatisé avec un cinéma huit salles, une zone de manèges familiaux, un parc aquatique pour l’été, une rue de restauration au milieu et une arène de plein air pour les concerts, les festivals et les nuits de Ramadan.
Le site fonctionne grâce à ses voisins : le Centre des expositions à quatre kilomètres attire déjà les foules, Jaramana et Sayyida Zeinab fournissent les familles au quotidien, et la route de l’aéroport rend le quartier accessible depuis toute la capitale.
POURQUOI MAINTENANT
Le moment
est là.
La Syrie a l’une des populations les plus jeunes du monde, et plus de 3,3 millions de personnes sont rentrées depuis décembre 2024 — des familles avec enfants, souvent avec de l’argent gagné à l’étranger. Les arrivées ont atteint 3,52 millions au premier semestre 2026 et les paiements par carte internationale sont revenus, ce qui rend possibles la billetterie sans espèces et les abonnements.
Ce que ces familles trouvent, ce sont d’anciennes fêtes foraines, quelques cinémas fatigués et des centres commerciaux avec quelques bornes d’arcade. Les dépenses de loisirs sont les premières dépenses discrétionnaires à repartir dans une économie qui rouvre.
POURQUOI CETTE PARCELLE
Cinq raisons
de la choisir.
- Le bassin de population est à côté. Jaramana à 1,2 km et Sayyida Zeinab à 4 km ; le centre à un quart d’heure.
- La route. Une façade avec la place pour 1 400 places et des quais d’autocars — les loisirs vivent et meurent par le stationnement.
- La Foire à côté. Le Centre des expositions apporte une saison de visiteurs que l’arène et la rue de restauration captent.
- La bonne taille. Dix hectares, trop petit pour un parc à thème et parfait pour un centre couvert, un parc aquatique et une arène.
- Terrain libre, titre unique. Rien à démolir ; une signature ; l’enseigne peut être annoncée le jour même.
LE PROGRAMME
Ce que le terrain
pourrait accueillir.
| Composante | Ordre de grandeur | Note |
|---|---|---|
| Centre de loisirs couvert | 14 000 m² | Arcade, réalité virtuelle, manèges couverts, bowling, éducatif enfants ; climatisé |
| Multiplexe | 8 salles · 5 000 m² | Dans le centre couvert ; loué à un exploitant |
| Manèges familiaux extérieurs | ≈ 15 000 m² | Carrousel, grande roue, manèges familiaux — pas de sensations fortes |
| Parc aquatique | ≈ 12 000 m² | Locomotive de l’été ; voiles d’ombrage, filtration et recyclage |
| Rue de restauration, cafés, commerces | 6 000 m² | La promenade entre les deux moitiés ; louée à des exploitants |
| Arène de plein air | 5 000 places · phase 2 | Concerts, festivals, programme de Ramadan, remises de diplômes |
| Stationnement et quais autocars | ≈ 1 400 places | Côté autoroute, avec dépose-minute |
| Surface bâtie indicative | ≈ 25 000 m² bâtis + ≈ 27 000 m² d’attractions extérieures | Emprise ≈ 25 % — à vérifier avec le règlement et les licences de rassemblement |
Programme indicatif. Mix d’attractions, capacités et licences à vérifier avec le règlement, les licences cinéma et rassemblement et les normes de sécurité des manèges.
PLAN-MASSE INDICATIF
L’organisation
du site.
Le périmètre de la parcelle provient du plan cadastral fourni ; les volumes sont indicatifs et dessinés pour la discussion. Phase 1 : centre couvert, cinéma, manèges, parc aquatique, rue de restauration, stationnement. Phase 2 : l’arène.
LES CHIFFRES
Ce que coûte
la construction.
| Poste | Base | US$ |
|---|---|---|
| Centre de loisirs couvert, 14 000 m² | 950 $/m² — enveloppe équipée, hors équipements d’attraction | 13 300 000 |
| Multiplexe, 5 000 m² | 1 100 $/m² — 8 salles équipées | 5 500 000 |
| Zone de manèges, ≈ 15 000 m² | 400 $/m² — plateformes, réseaux, fondations et équipements | 6 000 000 |
| Parc aquatique, ≈ 12 000 m² | 520 $/m² — bassins, filtration, recyclage, ombrage | 6 240 000 |
| Rue de restauration et commerces, 6 000 m² | 700 $/m² — brut, arcade, services cuisines | 4 200 000 |
| Stationnement, voiries, quais autocars | ≈ 30 000 m² à 55 $/m² | 1 650 000 |
| Paysage, promenade, pelouse | ≈ 20 000 m² à 75 $/m² | 1 500 000 |
| Réseaux | Poste et raccordement, traitement et recyclage de l’eau, assainissement, incendie, télécoms | 3 800 000 |
| Honoraires et permis | 8 % du coût dur | 3 380 000 |
| Aléas | 10 % du coût dur | 4 220 000 |
| Coût de la phase 1, hors foncier | Centre, cinéma, manèges, parc aquatique, rue, stationnement | 49 790 000 |
La phase 2 — l’arène de 5 000 places — ajoute environ 7,1 M$ honoraires et aléas compris, portant le coût de développement à ≈ 56,9 M$ hors foncier. Les équipements d’attraction sont inclus dans les taux manèges et parc aquatique et doivent être re-chiffrés avec un fournisseur.
LE RENDEMENT
Trois façons
de le faire.
Les loisirs sont une affaire de visites. L’étude retient 1,6 million de visites par an à maturité — environ une visite par an et par habitant dans un rayon de trente minutes — à 12 $ de dépense moyenne, et une marge d’EBITDA de 30 % à maturité. Chiffre d’affaires au cas de base : ≈ 19,2 M$ par an ; EBITDA ≈ 5,8 M$. Testé de 1,2 million de visites à 9 $ à 2 millions à 15 $.
L’exploitant achète et construit.
Un groupe de loisirs régional achète le terrain au prix demandé et construit et exploite les deux phases. Il détient une destination en pleine propriété sans concurrent dans la capitale.
Terrain en capital avec un exploitant.
PETRA apporte la Propriété n° 14 au prix demandé en capital (≈ 26 %) ; un investisseur finance la construction ; un exploitant régional gère avec honoraires de performance.
Locataires d’ancrage, construction phasée.
Le cinéma, la rue de restauration et le parc aquatique sont pré-loués à des exploitants qui aménagent eux-mêmes ; le promoteur ne construit que l’enveloppe, les manèges et la promenade, et ajoute l’arène après le premier été.
| Visites annuelles · dépense moyenne | Chiffre d’affaires | EBITDA (30 %) | EBITDA sur coût tout compris (81,9 M$) | EBITDA sur coût de construction, terrain en capital (56,9 M$) |
|---|---|---|---|---|
| 1.2M · US$9 | US$10.8M | US$3.2M | 4.0% | 5.7% |
| 1.6M · US$12 · base | US$19.2M | US$5.8M | 7.0% | 10.1% |
| 2.0M · US$15 | US$30.0M | US$9.0M | 11.0% | 15.8% |
Économie de l’exploitant à maturité (année 3–4), non levierisée, avant frais financiers et impôts. Le chiffre d’affaires est saisonnier : le parc aquatique porte l’été et le centre couvert l’hiver, d’où leur présence conjointe en phase 1.
RISQUES ET PARADES
Ce qui pourrait
mal tourner.
| Risque | Parade |
|---|---|
| Usage autorisé pour les loisirs et le rassemblement ; licences cinéma, manèges et événements | Vérifier usage et licences avant tout engagement ; reporter l’arène, la plus exigeante, en phase 2. |
| Visites et dépense par tête non testées | Abonnements et programmes scolaires ; les baux d’ancrage transfèrent une partie du risque ; sensibilité dès 1,2 M de visites. |
| Pouvoir d’achat et saisonnalité | Tarification par paliers ; programmation Ramadan et vacances scolaires ; couverture des deux saisons. |
| Alimentation et traitement de l’eau pour le parc aquatique | Filtration et recyclage sur site, réserves ; attestations de capacité — la principale contrainte technique. |
| Sécurité des manèges, assurance et exploitation | Achats pilotés par l’exploitant aux normes internationales ; inspection tierce ; assurance avant ouverture. |
| Circulation les soirs de pointe et d’événements | Accord d’accès avec l’autorité routière ; voie de décélération, quais autocars, 1 400 places, sortie échelonnée. |
| Risque politique et conformité | Screening ; arbitrage international ; assurance risque politique. |
SOURCES
D’où viennent
les chiffres.
- HCR — Point de situation Syrie, mars 2026 : plus de 1,5 M de réfugiés et 1,8 M de déplacés rentrés depuis décembre 2024 ; 5,5 M encore déplacés. ↗
- The National, 26 août 2026 — 3,52 M de visiteurs au premier semestre 2026 ; retour des paiements par carte internationale. ↗
- SANA, 29 août 2026 — 63e Foire internationale de Damas, environ 1 000 exposants de 60 pays. ↗
- Arab News, 12 mai 2026 — premier forum d’investissement syro-émirati à Damas. ↗
- Banque mondiale, octobre 2025 — reconstruction estimée à 216 Md$ ; le logement et la santé parmi les secteurs les plus touchés. ↗
- Département d’État américain — levée des sanctions globales (juin 2025) ; abrogation du Caesar Act (décembre 2025). ↗
Les coûts et revenus sont des hypothèses d’étude établies à partir de références régionales ; ce ne sont ni des devis ni une évaluation. Rien sur cette page ne constitue une offre ou un conseil en investissement. Un examen juridique, urbanistique, technique et financier indépendant est requis.
POUR LES EXPLOITANTS DE LOISIRS ET LES CIRCUITS DE CINÉMA
Lisez l’étude
de faisabilité complète.
Treize pages : l’actif, le corridor, le marché, le programme, le plan-masse, le budget, l’économie de l’exploitant, trois montages avec sensibilités et les risques. Édition actuelle en anglais.