08 · Un futuro posible · estudio de viabilidad
Distrito
de ocio.
El Recreo.
Un centro de ocio cubierto y climatizado con cine de ocho salas, atracciones familiares, parque acuático, calle de restauración y un anfiteatro al aire libre — para una capital de millones sin un lugar moderno donde pasar una tarde en familia.
LA IDEA
Qué sería
este futuro.
Damasco es una ciudad de millones que casi no tiene dónde pasar una tarde en familia. El estudio propone un distrito de ocio y no un parque temático: diez hectáreas son el tamaño equivocado para montañas rusas y exactamente el correcto para lo que falta — un centro de ocio cubierto y climatizado con cine de ocho salas, una zona de atracciones familiares, un parque acuático para el verano, una calle de restauración en el medio y un anfiteatro al aire libre para conciertos, festivales y noches de Ramadán.
El emplazamiento funciona por sus vecinos: el Centro de Exposiciones a cuatro kilómetros ya atrae multitudes, Jaramana y Sayyida Zeinab aportan las familias del día a día, y la carretera del aeropuerto hace el distrito accesible desde toda la capital.
POR QUÉ AHORA
El momento
ha llegado.
Siria tiene una de las poblaciones más jóvenes del mundo, y más de 3,3 millones de personas han regresado desde diciembre de 2024 — familias con hijos y, cada vez más, con dinero ganado fuera. Las llegadas alcanzaron 3,52 millones en el primer semestre de 2026 y volvieron los pagos con tarjeta internacional, lo que hace posibles la venta de entradas sin efectivo y los abonos.
Lo que esas familias encuentran son ferias antiguas, unos pocos cines cansados y centros comerciales con algunas máquinas recreativas. El gasto en ocio es el primer gasto discrecional que se recupera en una economía que reabre.
POR QUÉ ESTA PARCELA
Cinco razones
para elegirla.
- El público está al lado. Jaramana a 1,2 km y Sayyida Zeinab a 4 km; el centro a un cuarto de hora.
- La carretera. Una fachada con sitio para 1 400 plazas y dársenas de autocares — el ocio vive y muere por el aparcamiento.
- La Feria al lado. El Centro de Exposiciones aporta una temporada de visitantes que el anfiteatro y la calle de restauración capturan.
- El tamaño adecuado. Diez hectáreas, demasiado pequeñas para un parque temático y perfectas para un centro cubierto, un parque acuático y un anfiteatro.
- Suelo libre y título único. Nada que demoler; una firma; la marca puede anunciarse el mismo día.
EL PROGRAMA
Qué podría
acoger el suelo.
| Componente | Orden de magnitud | Nota |
|---|---|---|
| Centro de ocio cubierto | 14 000 m² | Recreativos, realidad virtual, atracciones cubiertas, bolera, educativo infantil; climatizado |
| Multicine | 8 salas · 5 000 m² | Dentro del centro cubierto; arrendado a un operador |
| Atracciones familiares al aire libre | ≈ 15 000 m² | Carrusel, noria, atracciones familiares — sin montañas rusas |
| Parque acuático | ≈ 12 000 m² | Ancla del verano; velas de sombra, filtración y reciclaje |
| Calle de restauración, cafés y comercio | 6 000 m² | El paseo entre las dos mitades; arrendado a operadores |
| Anfiteatro al aire libre | 5 000 plazas · fase 2 | Conciertos, festivales, programa de Ramadán, graduaciones |
| Aparcamiento y dársenas de autocares | ≈ 1 400 plazas | Lado autopista, con zona de bajada |
| Superficie construida indicativa | ≈ 25 000 m² construidos + ≈ 27 000 m² de atracciones exteriores | Ocupación ≈ 25 % — a comprobar con planeamiento y licencias de pública concurrencia |
Programa indicativo. Mezcla de atracciones, aforos y licencias a comprobar con el planeamiento, las licencias de cine y pública concurrencia y las normas de seguridad de atracciones.
PLAN MAESTRO INDICATIVO
La organización
del solar.
El perímetro de la parcela procede del plano catastral aportado; los volúmenes son indicativos y se dibujan para la discusión. Fase 1: centro cubierto, cine, atracciones, parque acuático, calle de restauración y aparcamiento. Fase 2: el anfiteatro.
LOS NÚMEROS
Cuánto cuesta
construirlo.
| Partida | Base | US$ |
|---|---|---|
| Centro de ocio cubierto, 14 000 m² | 950 $/m² — envolvente equipada, sin equipamiento de atracciones | 13 300 000 |
| Multicine, 5 000 m² | 1 100 $/m² — 8 salas equipadas | 5 500 000 |
| Zona de atracciones, ≈ 15 000 m² | 400 $/m² — plataformas, instalaciones, cimentaciones y equipos | 6 000 000 |
| Parque acuático, ≈ 12 000 m² | 520 $/m² — vasos, filtración, reciclaje y sombra | 6 240 000 |
| Calle de restauración y comercio, 6 000 m² | 700 $/m² — en bruto, soportal, servicios de cocina | 4 200 000 |
| Aparcamiento, viales y dársenas | ≈ 30 000 m² a 55 $/m² | 1 650 000 |
| Paisaje, paseo y pradera | ≈ 20 000 m² a 75 $/m² | 1 500 000 |
| Instalaciones | Centro de transformación y acometida, tratamiento y reciclaje de agua, saneamiento, incendios, telecomunicaciones | 3 800 000 |
| Honorarios y licencias | 8 % del coste duro | 3 380 000 |
| Contingencias | 10 % del coste duro | 4 220 000 |
| Coste de la fase 1, sin suelo | Centro, cine, atracciones, parque acuático, calle y aparcamiento | 49 790 000 |
La fase 2 — el anfiteatro de 5 000 plazas — añade unos 7,1 M$ con honorarios y contingencias, elevando el coste de desarrollo a ≈ 56,9 M$ sin suelo. El equipamiento de atracciones está incluido en las tarifas de atracciones y parque acuático y debe reprecisarse con un proveedor.
EL RETORNO
Tres formas
de hacerlo.
El ocio es un negocio de visitas. El estudio adopta 1,6 millones de visitas al año a plena capacidad — aproximadamente una visita anual por residente en un radio de treinta minutos — con un gasto medio de 12 $, y un margen EBITDA del 30 % a plena capacidad. Ingresos en el caso base: ≈ 19,2 M$ al año; EBITDA ≈ 5,8 M$. Probado de 1,2 millones de visitas a 9 $ hasta 2 millones a 15 $.
El operador compra y construye.
Un grupo de ocio regional compra el suelo al precio de salida y construye y explota las dos fases. Conserva un destino en pleno dominio y sin competencia en la capital.
Suelo como capital con un operador.
PETRA aporta la Propiedad n.º 14 al precio de salida como capital (≈ 26 %); un inversor financia la obra; un operador regional gestiona con honorarios por desempeño.
Inquilinos ancla y obra por fases.
El cine, la calle de restauración y el parque acuático se prealquilan a operadores que acondicionan su propio espacio; el promotor construye solo la envolvente, las atracciones y el paseo, y añade el anfiteatro tras el primer verano.
| Visitas anuales · gasto medio | Ingresos | EBITDA (30 %) | EBITDA sobre coste total (81,9 M$) | EBITDA sobre coste de construcción, suelo como capital (56,9 M$) |
|---|---|---|---|---|
| 1.2M · US$9 | US$10.8M | US$3.2M | 4.0% | 5.7% |
| 1.6M · US$12 · base | US$19.2M | US$5.8M | 7.0% | 10.1% |
| 2.0M · US$15 | US$30.0M | US$9.0M | 11.0% | 15.8% |
Economía del operador a plena capacidad (año 3–4), sin apalancar y antes de costes financieros e impuestos. Los ingresos son estacionales: el parque acuático sostiene el verano y el centro cubierto el invierno, por eso ambos están en la fase 1.
RIESGOS Y MITIGACIONES
Qué podría
salir mal.
| Riesgo | Mitigación |
|---|---|
| Uso permitido para ocio y pública concurrencia; licencias de cine, atracciones y eventos | Comprobar uso y licencias antes de cualquier compromiso; aplazar el anfiteatro, el más exigente, a la fase 2. |
| Visitas y gasto por persona no probados | Abonos de temporada y programas escolares; los contratos ancla transfieren parte del riesgo; sensibilidad desde 1,2 M de visitas. |
| Capacidad de gasto y estacionalidad | Precios escalonados; programación de Ramadán y vacaciones escolares; cobertura de las dos temporadas. |
| Suministro y tratamiento de agua para el parque acuático | Filtración y reciclaje en obra y depósitos; cartas de capacidad — la mayor restricción técnica. |
| Seguridad de las atracciones, seguro y explotación | Compra dirigida por el operador según normas internacionales; inspección de tercero; seguro antes de abrir. |
| Tráfico en tardes punta y noches de evento | Acuerdo de acceso con la autoridad de carreteras; carril de deceleración, dársenas, 1 400 plazas y salida escalonada. |
| Riesgo político y cumplimiento | Screening; arbitraje internacional; seguro de riesgo político. |
FUENTES
De dónde salen
las cifras.
- ACNUR — Actualización Siria, marzo de 2026: más de 1,5 M de refugiados y 1,8 M de desplazados han regresado desde diciembre de 2024; 5,5 M siguen desplazados. ↗
- The National, 26 de agosto de 2026 — 3,52 M de visitantes en el primer semestre de 2026; regreso de los pagos con tarjeta internacional. ↗
- SANA, 29 de agosto de 2026 — 63.ª Feria Internacional de Damasco, unos 1 000 expositores de 60 países. ↗
- Arab News, 12 de mayo de 2026 — primer foro de inversión sirio-emiratí en Damasco. ↗
- Banco Mundial, octubre de 2025 — reconstrucción estimada en 216 000 M$; vivienda y sanidad entre los sectores más dañados. ↗
- Departamento de Estado de EE. UU. — levantamiento de las sanciones generales (junio de 2025); derogación de la Caesar Act (diciembre de 2025). ↗
Los costes e ingresos son hipótesis del estudio basadas en referencias regionales; no son presupuestos ni una tasación. Nada en esta página constituye una oferta ni asesoramiento de inversión. Se requiere revisión jurídica, urbanística, técnica y financiera independiente.
PARA OPERADORES DE OCIO Y CADENAS DE CINE
Lea el estudio
de viabilidad completo.
Trece páginas: el activo, el corredor, el mercado, el programa, el plan maestro, el presupuesto, la economía del operador, tres vías con sensibilidades y los riesgos. Edición actual en inglés.