07 · Un futuro posible · estudio de viabilidad
Hub
logístico.
El Hub.
Un centro de distribución de clase A en la carretera que une la capital con su aeropuerto. Concebido para un operador nacional de comercio electrónico, un logístico global o un distribuidor regional en régimen aduanero — y estudiado a nivel de viabilidad.
LA IDEA
Servir a la capital
desde el corredor.
Toda operación nacional de comercio electrónico empieza por un edificio: un centro de distribución lo bastante cerca de la mayor ciudad para entregar el mismo día, lo bastante cerca del aeropuerto para recibir carga aérea, y sobre la carretera que ya recorren los camiones de los puertos y las fronteras. En el corredor de Damasco ese edificio todavía no existe.
El estudio propone crearlo en la Propiedad n.º 14: una plataforma logística de clase A en cross-dock de unos 46 500 m² en dos fases, con un patio de camiones de 44 metros, un edificio de oficinas de tres plantas, energía solar en cubierta para independizarse de la red y un diseño apto para el régimen aduanero. Un orden de magnitud comparable a la referencia regional — el centro de Amazon en Riad ronda los 36 000 m² en cinco plantas — pero aquí en una sola planta sobre diez hectáreas: más barato de construir, más rápido de operar y más fácil de ampliar.
El estudio se dirige a tres tipos de contraparte: una plataforma nacional de comercio electrónico que entre en Siria, un operador logístico global, y un distribuidor regional en régimen aduanero que sirva a Siria, Líbano, Jordania e Irak desde un solo punto.
POR QUÉ AHORA
El mercado
se ha movido.
Tres cosas han cambiado en dieciocho meses. Las sanciones estadounidenses generales se levantaron en junio de 2025 y la Caesar Act se derogó en diciembre de 2025. Los operadores portuarios del Golfo entraron en los puertos sirios — DP World en Tartús, AD Ports en Latakia — y responsables sirios y emiratíes discuten hoy un corredor logístico desde esos puertos al Golfo vía Irak. Y la propia Damasco volvió a comprar en línea: los pagos con tarjeta internacional regresaron en 2026 y en agosto se celebró el primer foro sirio de comercio electrónico.
Lo que no ha cambiado es la oferta de espacio capaz de atender esa demanda. El Organismo General de Zonas Francas informa de que la zona franca de Damasco está ocupada al 100 %, que alrededor del 90 % de las naves terminadas están tomadas y que la demanda en 2026 superó las previsiones. No hay ninguna plataforma de clase A en el corredor del aeropuerto. El primer operador que la construya definirá el mercado.
POR QUÉ ESTA PARCELA
Cinco razones
para elegirla.
- La distancia. 7 km al centro de Damasco: entrega el mismo día al mercado más denso del país. 10 km al aeropuerto para la carga aérea. 1,2 km a Jaramana y 4 km a Sayyida Zeinab — la población está al lado.
- La carretera. Fachada a la autopista del aeropuerto, el corredor que ya usan los camiones de Tartús y Latakia, del paso jordano de Nassib y de la frontera libanesa.
- Un solo título. 103 066 m² en pleno dominio de un único propietario. Una firma elimina meses de riesgo de agregación de suelo.
- Llana, regular y edificable. Un cuerpo principal casi rectangular de unos 231 m por 409–428 m — las proporciones que pide un cross-dock — con espacio para patio a fondo completo en ambas caras.
- Nada que demoler ni realojar. El suelo está libre; las obras empiezan en cuanto haya licencias.
LAS ESPECIFICACIONES
Construido al
estándar internacional.
| Elemento | Especificación | Por qué importa |
|---|---|---|
| Almacén | 42 000 m² en dos fases (24 000 + 18 000), estructura metálica | La fase 1 opera mientras se construye la fase 2 |
| Altura libre | 12,5 m bajo cartela | Cuatro niveles de estanterías o entreplanta automatizada |
| Solera | Planeidad FM2, 50 kN/m² | Preparación automatizada y estanterías pesadas |
| Muelles | 26 muelles niveladores en fase 1, 20 en fase 2; 4 puertas a cota | Cross-dock y carga de furgonetas |
| Patio | 44 m entre naves; aparcamiento de 120 plazas; zona de maniobra | Absorber los picos sin colas en la autopista |
| Incendios | Rociadores ESFR, 2 depósitos de 600 m³, bombas diésel | Exigencia de aseguradora y arrendatario |
| Oficinas | 4 500 m² en tres plantas | Operaciones, atención al cliente, formación |
| Energía | Fotovoltaica ≈ 4,8 MWp con almacenamiento (opción); grupos N+1 | Independencia de una red poco fiable |
| Aduana | Plan maestro y cerramiento diseñados para el régimen aduanero | Distribución regional con suspensión de derechos |
La especificación refleja el estándar clase A tal como se construye en el Golfo y Jordania. El diseño definitivo lo dirigiría el arrendatario en un contrato llave en mano.
PLAN MAESTRO INDICATIVO
Dos naves,
un patio.
El perímetro de la parcela procede del plano catastral aportado; los volúmenes son indicativos y se dibujan para la discusión. Ocupación del solar ≈ 41 %.
LOS NÚMEROS
Cuánto cuesta
construirlo.
| Partida | Base | US$ |
|---|---|---|
| Estructura y cerramiento del almacén, 42 000 m² | 580 $/m² — estructura, cubierta, solera FM2, muelles, ESFR | 24 360 000 |
| Edificio de oficinas, 4 500 m² | 900 $/m² — acabado categoría A | 4 050 000 |
| Patio, viales, aparcamientos, cerramiento y garita | 95 $/m² sobre ≈ 52 000 m² exteriores | 4 940 000 |
| Instalaciones | Centro de transformación y acometida, agua, saneamiento, incendios, telecomunicaciones | 3 200 000 |
| Honorarios y licencias | 8 % del coste duro | 2 920 000 |
| Contingencias | 10 % del coste duro | 3 650 000 |
| Coste de desarrollo, sin suelo | ≈ 928 $ por m² alquilable | 43 130 000 |
La solar (≈ 3,5 M$ por 4,8 MWp con almacenamiento) se presupuesta aparte como opción: a 0,12 $/kWh devuelve unos 0,95 M$ al año. Cifras indicativas y previas al diseño.
EL RETORNO
Tres formas
de hacerlo.
Las rentas logísticas de clase A van de unos 60–90 $/m²/año en Ammán y El Cairo a 120–160 $ en Dubái. No hay referencia damascena porque no hay stock de clase A. El estudio adopta 110 $/m²/año como caso base para una instalación apta para régimen aduanero y autónoma en energía en un corredor cuya zona franca está llena, y lo prueba de 85 a 140 $.
El operador compra y construye.
Una plataforma de comercio electrónico o un logístico compra el suelo al precio de salida y construye su hub nacional: pleno dominio, una planta, ampliable, a 1 465 $ el m² alquilable todo incluido.
Suelo como participación.
PETRA aporta la Propiedad n.º 14 al precio de salida como capital — cerca del 37 % del coste total. Un promotor-operador financia la construcción (43,1 M$) y firma al inquilino ancla. El proyecto rinde sobre el dinero realmente gastado y PETRA conserva un activo en renta en lugar de suelo.
Llave en mano y arrendamiento.
Un inversor logístico compra el suelo, construye según el pliego del inquilino y arrienda en triple neto a 15 años a un inquilino solvente. Funciona con rentas de escasez y contrato largo; es la vía más expuesta a la hipótesis de renta.
| Renta $/m²/año | Resultado neto de explotación | Rendimiento sobre coste total (68,1 M$) | Rendimiento sobre coste de construcción, suelo como capital (43,1 M$) | Valor a una tasa del 8 % |
|---|---|---|---|---|
| 85 | US$3.79M | 5.6% | 8.8% | US$47M |
| 95 | US$4.24M | 6.2% | 9.8% | US$53M |
| 110 · base | US$4.91M | 7.2% | 11.4% | US$61M |
| 125 | US$5.58M | 8.2% | 12.9% | US$70M |
| 140 | US$6.25M | 9.2% | 14.5% | US$78M |
El RNE supone un arrendamiento triple neto con un 4 % de gastos no repercutibles; rendimientos sin apalancar sobre 46 500 m² totalmente alquilados. La renta que aceptará un operador en Damasco no está probada: lo relevante es la sensibilidad, no el caso base.
RIESGOS Y MITIGACIONES
Qué podría
salir mal.
| Riesgo | Mitigación |
|---|---|
| El planeamiento no permite hoy el uso logístico | Confirmar el uso permitido antes de cualquier compromiso; solicitar el cambio de uso por la ventanilla única de la autoridad de inversión. |
| La hipótesis de renta no está probada en Damasco | Llave en mano con contrato ancla firmado antes de obra; el suelo como capital reparte el riesgo en lugar de tarifarlo en la renta. |
| Fiabilidad de electricidad y agua | Solar con almacenamiento, generación N+1, depósito y tratamiento de agua en obra — presupuestados en la opción. |
| Autorizaciones aduaneras | Contacto temprano con la autoridad de aduanas; cerramiento y garita al estándar de zona franca desde el inicio. |
| Inflación de costes y condiciones de importación | Contingencia del 10 %; estructura metálica desde Turquía o el Golfo; fases. |
| Riesgo político y cumplimiento; sanciones específicas vigentes | Screening de contrapartes; asesoría de cumplimiento por operación; arbitraje internacional. |
| El calendario del aeropuerto escapa a PETRA | El hub no depende de él: la demanda damascena sostiene la fase 1. |
FUENTES
De dónde salen
las cifras.
- Departamento de Estado de EE. UU. — levantamiento de las sanciones generales (Orden Ejecutiva 14312, 30 de junio de 2025); derogación de la Caesar Act (18 de diciembre de 2025). ↗
- SANA, 29 de agosto de 2026 — Organismo General de Zonas Francas: demanda por encima de lo previsto en 2026; adjudicación en 15 días hábiles. ↗
- Enab Baladi, septiembre de 2026 — 800 contratos firmados en zonas francas; zona de Damasco al 100 %; ≈ 90 % de naves terminadas ocupadas. ↗
- SANA, 25 de junio de 2026 — conversaciones sirio-emiratíes sobre un corredor logístico de los puertos sirios al Golfo vía Irak. ↗
- Arab News, 12 de mayo de 2026 — acuerdo de DP World por 800 M$ en Tartús; 20 % de la terminal de Latakia para AD Ports. ↗
- Banco Mundial, octubre de 2025 — reconstrucción estimada en 216 000 M$. ↗
Los costes e ingresos son hipótesis del estudio basadas en referencias regionales; no son presupuestos ni una tasación. Nada en esta página constituye una oferta ni asesoramiento de inversión. Se requiere revisión jurídica, urbanística, técnica y financiera independiente.
PARA OPERADORES LOGÍSTICOS Y DE COMERCIO ELECTRÓNICO
Lea el estudio
de viabilidad completo.
Trece páginas: el activo, el corredor, el mercado, las especificaciones, el plan maestro, el presupuesto, tres vías con sensibilidades, los riesgos y la secuencia de diligencia. Edición actual en inglés.