06 · Un futuro posible · estudio de viabilidad
Sanidad.
El Distrito del Cuidado.
Un hospital general de 350 camas, centros especializados, consultas externas y viviendas del personal entre jardines de recuperación — un distrito médico institucional para una capital que debe reconstruir sus hospitales.
LA IDEA
Qué sería
este futuro.
Damasco debe reconstruir sus hospitales y la confianza en ellos. El estudio propone un campus médico institucional en lugar de un edificio: un hospital general de 350 camas en el centro, centros especializados de oncología, cardiología y rehabilitación al lado, consultas externas y diagnóstico por imagen del lado de la autopista donde llegan las ambulancias y los pacientes de día, viviendas del personal y una escuela de enfermería en el extremo norte, y jardines de recuperación entre todo ello.
El emplazamiento se ajusta al uso: las ambulancias llegan desde todo el sur y el este de la ciudad sin cruzar el centro; un helipuerto y el aeropuerto a diez kilómetros sirven para traslados y, más adelante, para pacientes regionales; y diez hectáreas ofrecen lo que los hospitales urbanos nunca tienen — sitio para crecer donde están.
POR QUÉ AHORA
El momento
ha llegado.
Las instalaciones sanitarias figuran entre las infraestructuras públicas más dañadas en la evaluación de 216 000 M$ del Banco Mundial; 15,6 millones de personas están contabilizadas como necesitadas de asistencia. Desde diciembre de 2024 han regresado más de 3,3 millones de personas, y los retornados citan los servicios sanitarios entre las condiciones del retorno. Quien puede permitírselo se trata en Beirut o Ammán.
La sanidad es uno de los pocos usos cuya demanda no depende del ritmo de la recuperación general — es la recuperación. El levantamiento de las sanciones ha reabierto el acceso a equipamiento médico, operadores internacionales y financiación para el desarrollo.
POR QUÉ ESTA PARCELA
Cinco razones
para elegirla.
- El acceso de las ambulancias. Una fachada accesible desde Jaramana, Sayyida Zeinab y todo el sureste sin entrar en el centro.
- Sitio para crecer. Diez hectáreas: alas y centros añadidos durante treinta años sin mudarse.
- Calma y aire. Los jardines de recuperación son posibles aquí e imposibles en la ciudad.
- Traslados y turismo médico. Un helipuerto en el recinto; el aeropuerto a diez kilómetros.
- Un solo título. Las instituciones de largo plazo necesitan seguridad de tenencia; un título único la da.
EL PROGRAMA
Qué podría
acoger el suelo.
| Componente | Orden de magnitud | Nota |
|---|---|---|
| Hospital general | 350 camas · 40 000 m² · 5 plantas | Urgencias, 10 quirófanos, 30 camas de UCI, maternidad, pediatría, imagen, laboratorios |
| Centros especializados — oncología, cardiología, rehabilitación | 15 000 m² · 3 plantas | Por fases; conectados al hospital |
| Consultas externas y diagnóstico | 10 000 m² · 3 plantas | Lado autopista; pacientes de día y urgencias |
| Viviendas del personal y escuela de formación | 10 000 m² · 4 plantas | Escuela de enfermería; 200 viviendas; extremo norte |
| Jardines de recuperación y patios | ≈ 35 000 m² | Alrededor de un tercio del solar |
| Aparcamiento | ≈ 1 200 plazas | 800 en superficie y 400 en sótano |
| Helipuerto, zona de ambulancias y patio de servicio | Incluidos | Traslados de urgencia |
| Superficie construida sobre rasante | ≈ 75 000 m² | Edificabilidad ≈ 0,75 · 3–5 plantas — a comprobar con planeamiento y licencia sanitaria |
Programa indicativo. Número de camas, mezcla clínica y alturas a comprobar con el Ministerio de Sanidad, el plan hospitalario nacional y el planeamiento.
PLAN MAESTRO INDICATIVO
La organización
del solar.
El perímetro de la parcela procede del plano catastral aportado; los volúmenes son indicativos y se dibujan para la discusión. Fase 1: hospital, consultas, urgencias, instalaciones y jardines. Fase 2: centros especializados. Fase 3: viviendas y formación.
LOS NÚMEROS
Cuánto cuesta
construirlo.
| Partida | Base | US$ |
|---|---|---|
| Hospital general, 40 000 m² | 1 300 $/m² — equipado, gases medicinales, quirófanos; sin equipamiento | 52 000 000 |
| Centros especializados, 15 000 m² | 1 200 $/m² — equipados; sin equipamiento | 18 000 000 |
| Consultas externas y diagnóstico, 10 000 m² | 900 $/m² | 9 000 000 |
| Viviendas del personal y formación, 10 000 m² | 550 $/m² | 5 500 000 |
| Aparcamiento | 800 en superficie a 60 $/m² · 400 en sótano a 300 $ | 5 040 000 |
| Jardines, viales y paisaje | 80 $/m² sobre ≈ 35 000 m² | 2 800 000 |
| Instalaciones | Respaldo N+1, central de gases medicinales, agua y depósitos, depuración, incendios, telecomunicaciones | 6 000 000 |
| Honorarios y licencias | 9 % del coste duro — diseño y puesta en marcha hospitalarios | 8 850 000 |
| Contingencias | 10 % del coste duro | 9 830 000 |
| Coste de desarrollo, sin suelo ni equipamiento médico | ≈ 1 560 $ por m² construido | 117 020 000 |
El equipamiento médico (imagen, quirófanos, UCI, laboratorios) lo financia el operador y se estima aparte en unos 150 000 $ por cama — ≈ 52,5 M$. Referencias 2026 de Jordania y el Golfo con provisión por las condiciones de importación.
EL RETORNO
Tres formas
de hacerlo.
Un hospital es una explotación, no un activo en renta: su economía pertenece al operador. El estudio adopta 350 camas al 70 % de ocupación, 450 $ de ingreso por día-cama ocupada con un 30 % adicional de consultas externas, y un margen EBITDA del 22 % a plena capacidad — prudente frente a Ammán. Ingresos en el caso base: ≈ 52 M$; EBITDA ≈ 11,5 M$.
El operador compra y construye.
Un grupo hospitalario compra el suelo al precio de salida, construye y equipa su buque insignia. Inversión total ≈ 195 M$, unos 556 000 $ por cama — por debajo del Golfo, al nivel de Jordania.
Concesión de suelo a largo plazo.
PETRA conserva el suelo y lo cede 40–50 años al operador o fundación que construye y opera. Canon indexado ≈ 6 % del valor del suelo — menos del 3 % de los ingresos del hospital.
Colaboración público-privada.
El Ministerio de Sanidad o un financiador contrata el hospital como CPP: un consorcio privado construye y opera a cambio de pagos por disponibilidad; PETRA aporta el suelo como capital o concesión.
| Ingreso por día-cama ocupada | Ingresos anuales | EBITDA (22 %) | EBITDA sobre inversión total (con suelo y equipamiento) | Canon como % de los ingresos (vía B) |
|---|---|---|---|---|
| US$350 | US$41M | US$9.0M | 4.6% | 3.7% |
| US$450 · base | US$52M | US$11.5M | 5.9% | 2.9% |
| US$550 | US$64M | US$14.1M | 7.2% | 2.3% |
Economía del operador a plena capacidad (año 4–5), sin apalancar y antes de costes financieros e impuestos. Los hospitales son activos a veinticinco años cuyo rendimiento crece con la casuística y la reputación; la financiación concesional lo mejora de forma sustancial.
RIESGOS Y MITIGACIONES
Qué podría
salir mal.
| Riesgo | Mitigación |
|---|---|
| Licencia del Ministerio de Sanidad y plan hospitalario nacional | Contactar primero con el ministerio; alinear camas y mezcla clínica; la vía CPP convierte al ministerio en socio. |
| Operador y personal clínico | Grupo hospitalario regional con cantera de formación; escuela de enfermería en el campus; médicos de la diáspora. |
| Ingreso por día-cama y mezcla de pagadores no probados | Fase 1 con 350 camas; mezcla privada, asegurada y concertada con lo público. |
| Resiliencia de electricidad, agua y gases medicinales | Respaldo N+1, solar, depósitos y tratamiento de agua y central de gases — presupuestados. |
| Coste e importación del equipamiento médico | Lo financia el operador; el levantamiento de sanciones reabre el suministro; compras por fases. |
| Inflación de costes | Contingencia del 10 %; lotes a precio cerrado para instalaciones y quirófanos; fases. |
| Riesgo político y cumplimiento | Screening; participación de financiadores; arbitraje internacional y seguro de riesgo político. |
FUENTES
De dónde salen
las cifras.
- Banco Mundial, octubre de 2025 — reconstrucción estimada en 216 000 M$; vivienda y sanidad entre los sectores más dañados. ↗
- ACNUR — Actualización Siria, marzo de 2026: más de 1,5 M de refugiados y 1,8 M de desplazados han regresado desde diciembre de 2024; 5,5 M siguen desplazados. ↗
- The National, 26 de agosto de 2026 — 3,52 M de visitantes en el primer semestre de 2026; regreso de los pagos con tarjeta internacional. ↗
- Arab News, 12 de mayo de 2026 — primer foro de inversión sirio-emiratí en Damasco. ↗
- OIM / plan 3RP 2026 — 3,9 M de refugiados sirios registrados en la región a finales de 2025. ↗
- Departamento de Estado de EE. UU. — levantamiento de las sanciones generales (junio de 2025); derogación de la Caesar Act (diciembre de 2025). ↗
Los costes e ingresos son hipótesis del estudio basadas en referencias regionales; no son presupuestos ni una tasación. Nada en esta página constituye una oferta ni asesoramiento de inversión. Se requiere revisión jurídica, urbanística, técnica y financiera independiente.
PARA GRUPOS HOSPITALARIOS, FUNDACIONES Y FINANCIADORES
Lea el estudio
de viabilidad completo.
Trece páginas: el activo, el corredor, el mercado, el programa, el plan maestro, el presupuesto, la economía del operador, tres vías incluida una concesión de suelo y los riesgos. Edición actual en inglés.